Как дружить с налоговой собственнику коммерческой недвижимости? Часть 2

• Почему обычно не учитывают страховые взносы при общей системе налогообложения?


• Кому выгоден налог в 15% на доход минус расход по УСН?


• Что из себя представляет патентная система налогообложения?

В дополнение ко всем налогам собственник должен оплачивать фиксированные страховые взносы (и +1% при УСН с суммы дохода превышающего 300 000 руб./год) в пенсионный фонд (ПФ) и обязательное медицинское страхование (ОМС) за каждого сотрудника и за себя в случае ИП. Но обычно их не стоит учитывать как дополнительные расходы, потому что сумму налога на доход можно уменьшить на сумму обязательных взносов (при условии оплаченных налогов и внесённых взносов без просрочек).
Так что платите вовремя!

Здесь всё также (без сюрпризов): те самые знакомые нам еще по первой части статьи три налога:

• Налог на имущество для ИП составляет 1,5% от кадастровой стоимости (КС). Для юридических лиц – 2% от кадастровой стоимости. Казалось бы, разница в полпроцента, но на самом деле это существенная сумма, так как КС может исчисляться миллионами.
• Налог на землю (она же плата за землю) составляет 1,5% от КС как для физических лиц, так и для юридических лиц.
• Налог на доход от сдачи в аренду коммерческих помещений составляет (два варианта на выбор):
  – 6% от всего, что приходит на расчетный счет (доход уменьшается на сумму оплаченных страховых взносов);
  – 15% по системе «доход минус расход» (в том числе страховые взносы).

Данный вариант по-своему уникален. Поэтому давайте разберем на конкретном примере, что это за история и чем она может быть выгодна.

Например, вы открываете ИП или ООО и выбираете систему налогообложения в 15% (или переходите с 6% на 15% по действующему ИП или ООО) и покупаете на следующий же день объект недвижимости. Данную покупку вы записываете в графу «расходы». А уже далее сдаете купленный объект недвижимости в аренду.

В итоге, вы получаете следующее: так как сумма ваших расходов кратно выше суммы доходов, то вы будете платить лишь 1% налога. Это выгодно до тех пор, пока сумма ваших доходов не превысит сумму расходов. А если брать в расчет, что средняя окупаемость на 2023 год по готовому объекту недвижимости составляет порядка 10-12 лет, то такая схема налогообложения может быть достаточно выгодна.

Но, естественно, здесь также есть свои ограничения. Они касаются следующего: если вдруг ваши доходы превысили расходы, то вы уже попадаете на ставку в 15% от суммы дохода. Так возникает резонный вопрос: а что если сменить систему налогообложения с 15% на 6%? Ответ: в течение 10 лет после покупки недвижимости выгодно продавать свой объект или менять систему налогообложения. Иначе вам пересчитают весь прошлый налоговый период по ставке в 15%.

Поэтому использовать 15% резонно, если в ближайшие 10-12 лет вы не планируете продавать свой объект недвижимости и ведете параллельную предпринимательскую деятельность, где есть официальные расходы.

По своей сути данная система – это почти аналог УСН 6%.

• Налог на имущество – 1,5% от КС.
• Земельный налог/аренда земли – 1,5% от КС.
• Налог на доход представляет собой патент, который уменьшается на страховые взносы.
  (Фиксированные страховые взносы: ПФ (пенсионный фонд) + 1% свыше дохода в 300 000 руб., а также ОМС.)

При сдаче в аренду коммерческого помещения патентное налогообложение по-своему удобно для собственника. Например, если вы не хотите постоянно заполнять декларации, то для вас есть патент сроком до 12 месяцев.

Суть в том, что вы наперед оплачиваете налоги на доход. Стоимость патента на сдачу в аренду (найм) зависит от района и назначения объекта недвижимости, площади помещения, плюс прогнозов налоговой по вашим доходам со сдачи в аренду за рассматриваемый период. Налоговая рассчитывает стоимость патента так: оценивает ориентировочный доход от аренды по району и площади помещения и умножает на ставку 6%. Полученный результат и будет является патентом.

По одним объектам выгоднее сдавать в аренду помещения, оплачивая патент, по другим – УСН 6%. Эти системы налогообложения можно совмещать, т.е. использовать разные ОСНО на разные объекты. Просто сравните стоимость патента с прогнозируемым налогом на доход по ставке в 6%.

Но патент может быть невыгоден, если ваш арендатор расторгнет контракт и помещение будет какое-то время не приносить доход. Ведь налоги уже оплачены, например, на 12 месяцев вперед (патент).

КСТАТИ! Рассчитать стоимость патента можно на сайте налоговой по ссылке: https://patent.nalog.ru/info/

Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями.

Уважаемые читатели, на этом вторая часть статьи подошла к концу. Впереди вас ждет еще 3 часть.