Секреты выбора ликвидного и высокодоходного объекта недвижимости

• Как определить ликвидность актива?
• Как оперативно проанализировать параметры проекта и какие деловые районы относятся к основным офисным кластерам Москвы?

Это и многое другое вы узнаете на примере офисной и жилой недвижимости. Располагайтесь поудобнее. Настройтесь на нужную волну. Мы продолжаем цикл экспертных статей.

При определении ликвидности актива необходимо обращать внимание на степень эффективности решения задач резидентов. Чем больше задач позволяет решать недвижимость, тем более востребованной она будет на рынке. И, соответственно, уже выше будет ее стоимость и арендная ставка.
Давайте рассмотрим основные критерии, влияющие на ликвидность офисной недвижимости.

Первое, на что нужно обратить внимание при выборе актива, – это локация.

Желательно, чтобы сотрудники могли максимально быстро добраться до работы из дома. Причем из любой точки Москвы. Так что при выборе актива стоит обратить свое внимание на транспортную доступность:

• наличие транспортно-пересадочных узлов;
• пешая доступность от станций метро и остановок общественного транспорта;
• близость к основным автомобильным развязкам и магистралям (МКАД, ТТК или Садовое кольцо).

Также не менее важен бизнес-фактор в виде оперативной организации встреч с клиентами и партнерами. Ведь все понимают, какую роль играет время в предпринимательской среде.

И здесь речь заходит о близости рассматриваемого актива к основным офисным кластерам столицы: Москва-Сити (ММДЦ), а также Ленинградскому (ЛДР), Белорусскому (БДР) и Павелецкому (ПДР) деловым районам. Именно там сосредоточена высокая деловая активность мегаполиса.

Дополнительно при определении ликвидности необходимо обращать внимание на инфраструктуру вокруг. Парки, набережные, рестораны, фитнес-центры и т.д. Все это положительно сказывается на эмоциональном и психологическом комфорте резидентов.

Не стоит забывать о том, насколько важен сам по себе актив и бизнес-центр, в котором он располагается.

Первое на что нужно обратить внимание при рассмотрении офиса это: эффективность планировок, высота потолков, время ожидание лифта в час пик, система вентиляции, наличие фильтрации воздуха и уровень его подачи из расчета м3 на человека (данный критерий важен для определения плотности рассадки без потери эффективности работы сотрудников), энергоэффективность остекления, система кондиционирования.

Для более глубокого анализа рассматриваемого актива стоит обращать внимание и на ряд других важнейших факторов. Подобную работу желательно доверить профессионалам. Это повышает качество проводимой аналитики и экспертизы. (К примеру, вы можете рассмотреть услугу WeBroker от компании WeWall.)

Люди проводят приличную часть жизни в офисах компаний. Качество рабочего пространства может влиять на физический комфорт человека и его продуктивность. Чем лучше условия для работников создает коммерческий актив, тем выше он котируется на рынке.

(Возможно, вы об этом даже не задумывались, но для IT-компаний важно обращать внимание на выделенную мощность в помещении. Это очередной пример того насколько актив может эффективно решать запросы резидента.)

Зачастую полностью удовлетворить задачи крупных компаний не может ни один бизнес-центр. И, к сожалению, за последние несколько лет на рынке сложился острый дефицит площадей (>10 000 кв.м.). Поэтому нередко девелоперы строят индивидуальные проекты (Build To Suite (BTS)) под крупных заказчиков.

(В 2022 году введен в эксплуатацию бизнес-центр класса «А» AFI Square возле станции метро Белорусская. Все его площади по договору аренды, подписанному еще несколько лет назад, принадлежат компании «Тинькофф».)

Дополнительно стоит изучить инфраструктуру бизнес-центра. Это позволит понять, какой максимум повседневных и бизнес-задач можно решить прямо внутри него.

К примеру:

• просторное лобби (создает wow-эффект уже с порога);
• возможность работы на свежем воздухе (согласно исследованиям в таких пространствах человек работает эффективнее, чем в помещении);
• возможность проведения встреч не только в офисе, но и в пространствах бизнес-центра;
• рестораны для топ-менеджеров и деловых встреч с клиентами; качественные кафе, столовые для сотрудников;
• фитнес-клубы неподалеку или на территории самого проекта;
• обычный и гостевой паркинг (не забываем о коэффициенте отношения машиномест к полезной площади бизнес-центра);
• даже наличие коворкинга позволяет иметь в своем арсенале дополнительную переговорную комнату.

Всё это и многое другое также влияет на ликвидность рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости.

Ликвидность жилого актива стоит оценивать так же, как и ликвидность коммерческого. Используйте для этого все основные параметры, которые мы перечислили выше.

В первую очередь это эффективность решения задач будущего или текущего резидента.

Если вам важно максимально быстро добираться до дома после рабочего дня, то стоит рассмотреть локации, близкие к основным деловым районам мегаполиса (Москва-Сити (ММДЦ); а также Ленинградский (ЛДР), Белорусский (БДР) и Павелецкий (ПДР) деловые районы).

Обращайте внимание на качество самого продукта. К примеру:

• консьерж-сервис (возможно, вы хотите обслуживание на уровне дорогих отелей);
• валет-паркинг;
• рекреационные зоны (ландшафтные внутренние парки, мини-парки на этажах, террасы и прочее);
• безопасность (наличие видеонаблюдения, охрана, контрольно-пропускная система, заградительные объекты);
• разнообразие ритейла на первых этажах здания.

Если вы хотите провести более глубокую аналитику рассматриваемого актива, то всегда можете обратиться к нам за нашей фирменной услугой WeBroker.

Наши специалисты осуществляют консультации с экспертным подходом. Они подберут для вас проекты как для инвестиций, так и для конечного пользования. А также помогут сдать помещения в аренду или перепродать их с капитализацией.

В нашем портфолио только качественные активы: коммерческая недвижимость класса «А» и «B+»; жилая недвижимость премиум и бизнес-класса.

Вы можете связаться с нами по телефону +7 495 414 49 00 или оставить свою заявку на сайте wewall.ru.

соцсетиНадо понимать, что недвижимость – это консервативная история по сравнению с тем же фондовым рынком. Средняя рентная доходность на рынке коммерческой недвижимости составляет 10% годовых, а по жилой – 4-5%.

Если вы хотите увеличить процент и сделать актив высокодоходным, то советуем вам выбирать проекты на ранней стадии строительства.

Еще раз рекомендуем вам:

выбирайте ликвидные проекты по параметрам, перечисленным выше, и прогнозируйте рост капитала исходя из темпов строительства и уровня спроса.


На этом всё. А мы напоминаем, что для ознакомления с другими экспертными статьями, подписывайтесь на наши соцсети и заходите на наш сайт. Там вы найдете для себя много интересного и полезного.