Как дружить с налоговой собственнику коммерческой недвижимости? Часть 1

• Что из себя представляет Реестр имущества, облагаемого по кадастровой стоимости по 700 постановлению правительства Москвы, и на что он влияет?


• Какие виды налогов существуют?


• Как рассчитать кадастровую стоимость еще не готового проекта?

Вторая часть материала по разбору основ налогообложения для инвесторов в коммерческую недвижимость доступна по ссылке
«Как дружить с налоговой собственнику коммерческой недвижимости? Часть 2»
«Как дружить с налоговой собственнику коммерческой недвижимости? Часть 3»

Данный материал основан на нашей фирменной памятке по налогам, которая передается каждому клиенту WeWall. Так что если вы владеете или хотите владеть помещением и, к примеру, сдавать его в аренду, то эта статья будет для вас актуальна как никогда. По прочтении вы поймете, какие виды налогов на сдачу в аренду коммерческой недвижимости бывают и как их оплачивать.

Скачать памятку по налогообложению можно в нашем телеграм-канале

Первое на что вам стоит обратить внимание – это включен ли объект недвижимости в реестр по 700 постановлению правительства Москвы («Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость»). От этого зависит налогооблагаемая база на имущество. То есть освобождаетесь вы или не освобождаетесь от уплаты данного налога.

В случае, если клиент ИП или юридическое лицо на упрощенной системе налогообложения, он освобождается от налога на имущество. В случае, если у ИП общая система налогообложения, клиент оплачивает 0,5% от кадастровой стоимости.

Недвижимость будет включена в реестр, если обладает признаками коммерческого объекта (когда большую часть проекта занимают офисы и торговые помещения). К примеру, бизнес-центр. Но! Ритейлы на первых этажах ЖК скорей всего не будут включены в данный реестр, так как не подпадают под упомянутые выше признаки.

ВАЖНО
Владеть помещением как физическое лицо (без оформления ИП) можно. Но сдавать его в аренду нельзя. Иначе можно попасть под незаконную предпринимательскую деятельность. Возможно, какое-то время у вас даже будет получаться вести дела таким образом. Но первая же проверка, которая может быть проведена и через пять лет, и налоговая начислит вам НДС, штрафы, пени за весь период аренды. И эта сумма за несколько лет может оказаться очень высокой. Такой высокой, что вы можете не расплатиться. Даже если продадите помещение, которое сдаете в аренду.

Когда вы владеете помещением, то имеете дело с тремя видами налогов: на имущество, на доход и на землю.

Если клиент хочет платить 13% (несмотря на то, что есть более выгодные схемы платежей, – примечание экспертов WeWall), то для него предусмотрена общая система налогообложения. Цифры получаются следующие:

• 13% НДФЛ (от всей суммы, которая поступает на ваш расчетный счет ИП)


• налог на имущество — 1,5% от кадастровой стоимости (КС)
  Важно понимать, что кадастровая стоимость не равна рыночной стоимости, продаваемой стоимости, либо балансовой стоимости, за которую был куплен данный объект недвижимости. Как правило, кадастровая стоимость сильно ниже рыночной.
  

  КС можно посмотреть в выписке ЕГРН, если помещение готово. Если же помещение не готово (к примеру, еще на стадии строительства), то можно подсчитать среднюю дельную кадастровую стоимость одного квадратного метра проекта. Для этого берутся ближайшие готовые аналоги и высчитывается их КС для одного квадратного метра. Действия следующие: вам нужно взять несколько выписок в ЕГРН по готовому проекту. Дальше нужно делить его КС на площадь помещения. Так вы рассчитаете среднюю дельную кадастровую стоимость готового проекта. Полученный результат можно переложить на нужный вам проект, находящийся еще на стадии строительства. По итогу, вы получите его примерную стоимость. Дополнительно для страховки можно добавить к стоимости готового проекта +10%;



• земельный налог/аренда земли в размере 1,5% от КС.
  

  По московским законам земля может быть в аренде или же в собственности. С точки зрения налогообложения – это одинаковая ставка 1,5% от КС земельного участка. Обычно это не более 200/300 рублей за квадратный метр в год.

  Договор аренды заключается с городом на 49 лет под эксплуатацию здания. Если у актива множество собственников, то договор аренды заключается со всеми лицами на стороне арендатора. А арендодателем выступает город. К примеру, если на земельном участке в размере 1 гектара построен БЦ площадью в 100 000 тыс. кв. м., то вы будете платить только за свою долю. Расчет происходит следующим образом: вся аренда делится на квадратные метры бизнес-центра, и дальше уже каждый собственник оплачивает свою долю, исходя из площади его объекта недвижимости.

На этом первая часть статьи подошла к концу.
Вторая часть основ налогообложения вы можете почитать по ссылке: «Как дружить с налоговой собственнику коммерческой недвижимости? Часть 2»