Пять основных стратегий инвестирования в жилую недвижимость. Часть 1

Ранее мы уже говорили о том, что инвестирование в жилую недвижимость не отличается высокой доходностью. Если быть точным, то средние показатели по сдаче в аренду квартир составляют до 5% годовых. Но так было не всегда…

В свое время льготные ипотеки 2020 года настолько сильно разогнали спрос, что цены на новостройки взлетели в 1,5-2 раза. Финмодели застройщиков улетели в космос. Началась продажа не квартир, а условий ипотеки: «Купи квартиру со ставкой 0,01%».

Но затем льготные кредиты, субсидированные государством закончились. А застройщики так и не слезли с ипотечной иглы. Сейчас они уже сами переводят финансовые средства в банки, чтобы получить заветную продающую ставку, стремящуюся к нулю. Но фактически субсидирование ипотеки зашивается в цену квадратного метра. И платит за это все клиент.

Стоит отметить, что действия застройщиков все же поддержали повышенный уровень спроса. Цены разогнали до неприличия, из-за чего инвесторы стали искать альтернативы в том числе и в коммерческой недвижимости.

Механика следующая: вы приобретаете актив на раннем этапе строительства; ждете определенный срок (зависит от стратегии), чтобы стоимость выросла; затем продаете. Вот и всё. Эта схема далеко не нова. Однако стоит различать показатели до 2020 года и показатели после. Изменения в законодательстве и переход девелоперов на эскроу-счета привели к тому, что доходность по этой стратегии резко упала.

Да, 2020 год давно позади. Про доходность х2 при покупке новостроек можно забыть. В среднем застройщик закладывает в своих финмоделях рост цены до 25% (от старта продаж до завершения строительства). Исключения (до 40-45%) есть, особенно у новых игроков рынка, премиальных проектов, либо у застройщиков, чья ЦА инвесторы.
(Введение эскроу-счетов решило вопрос с долгостроями. Теперь все жилье строится на кредитные средства, а не на деньги покупателей. При этом кредитные средства не бесплатные. И платит за них опять же клиент. Именно поэтому цены поползли вверх).

Эксперты WeWall напоминают, что вы можете перепродать приобретенную недвижимость еще до окончания строительства (если покупка была совершена по ДДУ). Учитывайте, что сроки сдачи проекта могут быть изменены (и мы говорим не о ранней сдаче). К сожалению, это достаточно распространенная ситуация.

Перепродать строящийся объект можно по следующей упрощенной механике: выставить по цене чуть ниже, чем у застройщика, и пообещать брокерам более высокую комиссию. И вуа-ля – вытаскиваем 15-20%. А если объект был подобран правильно, то и все 25% за год. (Самый быстрый рост цены происходит обычно в первый год реализации).

Дополнительно отметим, что стратегия с кредитным плечом может увеличить вашу доходность до 100% годовых. На эту тему у нас недавно вышло видео на YouTube-канале. Кстати, подобрать перспективный инвестиционный проект вам помогут наши эксперты Елизавета и Егор.

На снижение же капитализации вашего актива может повлиять множественная застройка вокруг проекта (несколько лет шумных работ, возможное перекрытие дорожных проездов, значительное снижение уровня эстетической привлекательности района). С другой стороны, купленный объект недвижимости может сильно вырасти в цене, если инфраструктура вокруг будет активно развиваться или уже достигнет своего пика. К примеру, открытие станции метро недалеко от ЖК приведет к росту цен на приобретенную вами жилую недвижимость.

А теперь об основных рисках. Во-первых, стройка может быть заморожена по различным причинам. К примеру, перебои или проблемы с финансированием. Во-вторых, объявление застройщика банкротом. Скажем сразу, такое происходит очень редко. Ведь все игроки на рынке однозначно понимают, какую колоссальную роль играет репутация. Когда стройка замораживается, застройщик не просто теряет доверие... Такая компания может уже и не оправиться. Далеко не все контрагенты согласятся на дальнейшее сотрудничество с ней.

Вы заметили, что застройщики сегодня почти не предлагают квартиры с отделкой? Мы заметили. Связано это с тем, что сейчас сложно прогнозировать стоимость отделочных работ. Хотя по нашим расчетам цена простой отделки кв. м. составит на текущий момент порядка 35 000 – 40 000 руб.

Механика действий по данной стратегии следующая:

(Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями)

Уважаемые читатели, на этом первая часть статьи подошла к концу. Продолжение выйдет совсем скоро. На связи!