Пять основных стратегий инвестирования в жилую недвижимость. Часть 2

• Для чего покупать актив на вторичном рынке?
• Какие минусы у стратегии «посуточной субаренды»?
• Зачем превращать жилую недвижимость в ритейл?
• Как стратегия «жилой → нежилой статус» может привести к серьезному росту стоимости вашего актива?

• Механика действий по данной стратегии:
• покупаем объект с высоким потенциалом роста в проекте на старте продаж;
• ждём завершение строительства;
• делаем отделку быстрее остальных;
• продаем объект по более высокой цене из-за конкурентного преимущества.

Вариант 2
Суть здесь в следующем: вы задешево покупаете актив на вторичном рынке; делаете в нем ремонт на должном уровне (чем поднимаете рыночную цену) и уже затем продаете за более высокую стоимость.

Если говорить о средней доходности, то она составляет от 10 до 20%.

Мы рекомендуем вам приобретать жилье с ценой ниже среднего по району. При этом такой актив должен обладать повышенным спросом на рынке, чтобы в дальнейшем его можно было быстрее продать. Естественно, нельзя забывать и о локации, ее инфраструктуре, а также наличии доступных транспортных узлов.

Данная стратегия достаточно проста в своей реализации. И это при относительно минимальных рисках. Но на другой стороне монеты у нас: низкая ликвидность, невысокая доходность и необходимость больших вложений (покупка актива и его ремонт).

Важно понимать, что вы в праве при покупке жилья с убитой отделкой рассчитывать на скидку более 10%.

Не забывайте также и о налоге в 13% при продаже квартиры, которая находится в собственности менее пяти лет и не является единственным вашим жильем. (Хотя, можно рассчитывать на налоговый вычет – ₽1 млн или фактические расходы на покупку).

Данная стратегия требует минимальных вложений. Здесь уже нет необходимости приобретать актив. Хватит и того, что вы просто заключите с владельцем договор субаренды на длительный срок. Данный договор даст вам возможность самостоятельно сдавать жилье в аренду и получать с этого прибыль.
И здесь важно выбирать именно посуточную аренду. Доходность в таком случае может превышать затраты на 50%.

(По некоторым аналитическим данным около половины потенциальных клиентов ищут однокомнатные квартиры или студии).

К сожалению, у данной стратегии также есть свои минусы. Во-первых, не каждый владелец жилья согласится на такой вариант по понятным причинам. Во-вторых, если не нанять помощника, то вам самим придется работать над администрированием ежедневных процессов. В-третьих, такой вид аренды может привести к износу актива. Под негативное влияние могут попасть: предметы мебели, отделка и прочее. В-четвертых, поиск потенциальных клиентов может не всегда соответствовать ожиданиям. Попросту он может быть муторным и очень утомительным.

Суть здесь в следующем: вы покупаете квартиру на первом этаже и переводите ее статус (из жилого помещения в нежилое). Зачем? Чтобы превратить свой актив в ритейл.

Как вы уже знаете, первые этажи привлекают самый разный бизнес. Вашим помещением могут заинтересоваться парикмахерские, продуктовые магазины, банки, аптеки и т.д. Так что потенциальные арендаторы могут представлять как крупную сеть, так и мелкий бизнес.

Стратегия «жилой → нежилой статус» может привести к серьезному росту стоимости вашего актива. Но… есть нюансы. Самое главное – это локация вашего помещения. Первая линия вблизи транспортных узлов наиболее выгодна для вложений. По аналитическим данным доход от сдачи подобных активов в аренду превышает доход от аренды жилья в 2–2,5 раза.

(Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями)

Уважаемые читатели, на этом вторая часть статьи подошла к концу. Продолжение выйдет совсем скоро. На связи!