Помещение для бизнеса: как выбрать локацию, которая приносит прибыль?

Подходящее помещение можно искать самостоятельно или воспользоваться услугами брокера. В первом случае предприниматель берет на себя все риски, но их можно снизить, если заранее определить четкие критерии и составить план поиска.

Для самостоятельного подбора лучше всего подойдет платформа ЦИАН – одна из крупнейших площадок по коммерческой недвижимости в Москве и области. Также можно использовать «Авито», «Яндекс Недвижимость», «Домклик», «М2», «Юлу», «Форпост», «Гиперн» и другие сайты. Однако по опыту, многие из них содержат нерелевантные или устаревшие объявления, что затрудняет поиск. Поэтому лучше всего по таким вопросам обращаться к специалистам.

Нужно учитывать, что лучшие объекты редко попадают в открытый доступ. Чаще всего собственники сдают их через проверенных брокеров – это надежнее и удобнее, особенно в сегменте стрит-ритейла и ликвидных офисов.

При выборе локации для бизнеса важно учитывать не только базовые параметры такие как площадь, стоимость и расположение, но и дополнительные технические детали. Обратите внимание на высоту потолков, планировку, состояние инженерных систем, наличие парковки, вентиляции и возможность увеличить электрическую мощность.

Часто помещения на первых этажах имеют ограничение всего 200 Вт на метр, чего может не хватать для определенных форматов бизнеса.

Все зависит от ваших целей: под какие задачи вы ищете помещение и какие требования диктует ваш бизнес. Именно от этого стоит отталкиваться при финальной оценке объекта.

Центр города традиционно остается наиболее привлекательным для размещения офисов – особенно для сотрудников, которым важно быстро добираться до работы и находиться в оживленных районах. Однако если задача стоит в сокращении расходов, можно рассматривать бизнес-центры вне деловых кластеров.

Тем не менее, основной спрос по-прежнему приходится на офисы классов A, В, В+ в центральных локациях, о которых подробно рассказывали в нашей статье.   Особенно спрос появляется среди компаний с молодыми и амбициозными командами. Люди не хотят работать в устаревших пространствах, а конкуренция за специалистов, особенно в ИТ, требует создавать качественные условия.

Если вы часто встречаетесь с клиентами в офисе, имеет значение не только класс здания, но и его внешний вид: ухоженная территория, презентабельный вход, отсутствие неудобств вроде ступенек вниз или мусорных баков у фасада. Также важны инфраструктура, близость кафе, наличие парковки. Особенно для офисов классов A и B действует негласное правило: одно машиноместо на 100-200 м² арендуемой площади.

Поиск подходящего помещения для бизнеса в формате стрит-ритейл может занять от нескольких недель до нескольких месяцев – все зависит от задач, бюджета и наличия подходящих вариантов. У разных форматов торговли могут быть свои особенности: кому-то нужно отдельно стоящее здание, а кому-то помещение на первом этаже жилого комплекса. Ключевой ориентир – пешеходный трафик и профиль целевой аудитории.

При оценке локации важно изучить количество квартир и жилых комплексов в радиусе 1-2 км и понять, насколько оживлен этот район. Оптимальным выбором будет первая линия домов с максимальной проходимостью и хорошей видимостью. Также стоит обратить внимание на близость остановок общественного транспорта – это влияет на поток клиентов.

Оценить потенциальную проходимость можно заранее – с помощью цифровых аналитических сервисов. Цифровая аналитика действительно помогает, но она не заменяет личного визита и оценки объекта на месте. Один из надежных способов это ручной подсчет пешеходного трафика. Приходите к помещению несколько раз в день: утром, днем и вечером – в будние и выходные дни. Это поможет получить объективную картину проходимости в разное время.

Для интерпретации полученных данных важно понимать, какой процент прохожих обычно превращается в покупателей в вашей нише. Эти цифры можно найти в открытых источниках или заказать профильное исследование.

Не менее важно оценить состав аудитории: кто проходит мимо, насколько эта публика соответствует вашей целевой аудитории. При регулярных визитах можно на взгляд определить преобладание тех или иных групп: семейные пары, молодежь, посетители с высоким доходом и т.д.

Дополнительно изучите инфраструктуру и конкурентную среду: посчитайте количество аналогичных заведений рядом, обратите внимания на поток людей в начале и в конце дня. Важно учитывать не только количество точек, но и их уровень, специализацию, ценовой сегмент.

Заранее подумайте, сможете ли использовать синергию с соседями. Например, если рядом супермаркет, а вы открываете лавку с фермерскими продуктами, то вы можете получить часть его трафика и быстро сформировать поток клиентов.

При выборе локации важно обращать внимание на особенности района: тип застройки, уровень жилья, насыщенность и активность населения. Например, кофейня будет чувствовать себя увереннее в районе с большим количеством новостроек – там, как правило, живет молодая и активная аудитория, готовая платить 400 рублей за чашку кофе.

Многие упускают из виду важную деталь – насколько хорошо видно вывеску. Для бизнеса в сфере услуг (кафе, салоны, барбершопы) это может быть критичным фактором: чем заметнее вход и вывеска, тем выше поток клиентов и прибыль.

Рассматривая торговые центры, помните, что многие районные ТЦ чаще всего являются местами досуга, куда люди приходят за впечатлениями, а не покупками (например ТРЦ Vegas Сити). Здесь развиваются фудкорты, развлекательные зоны, бьюти-пространства – это стоит учитывать при выборе локации.

Если вы открываете магазин, особенно с продуктами или алкоголем, важно учитывать требования к планировке и санитарные нормы. Для продажи алкоголя действует ограничение по расстоянию до детских учреждений, минимум 100 метров в Москве. Причем если школа или детский центр появятся позже, лицензию могут не продлить. Например, уже с 1 сентября 2025 года в Подмосковье запрещается продажа алкоголя в магазинах во дворах многоквартирных домов, не исключено что такой запрет может быть введен и в Москве, а это усложнит и продажу самого помещения и сдачу его в аренду.

Очевидно, что аренда или покупка коммерческой недвижимости требует насмотренности, опыта, команды профессионалов (юристы, брокеры, консалтинговые компании и т.д.) Объект может оказаться неликвидным или просто не подходить под ваши задачи. Чтобы снизить риски и сэкономить время, стоит обратиться к профессионалам: опытные брокеры и консалтинговые компании помогут быстро отфильтровать неподходящие объекты и найти локацию с реальным потенциалом.