25 рекомендаций от экспертов, как правильно выбрать офис для аренды в Москве

• Проверьте данные ЕГРН: право собственности, отсутствие арестов и обременений.
• Уточните, нет ли долевого владения, которое может затянуть согласования.

• Сколько лет он работает с коммерческой недвижимостью, сколько объектов уже сдал.
• Пообщайтесь с действующими арендаторами — один звонок «соседям по этажу» часто заменяет десяток презентаций.

• Посмотрите отчётность в СПАРК или аналогичных системах: отсутствие крупных исков, банкротных дел, просроченных кредитов.
• Узнайте о наличии страхового покрытия здания и гражданской ответственности собственника.

• Есть ли у управляющей компании собственный сервис-деск 24/7, какой SLA на устранение аварий.
• Сквозная цифровая система заявок (мобильное приложение, личный кабинет) — признак зрелого FM-процесса.
• Попросите статистику по простою лифтов, перебоям с водой/электричеством за прошлый год.

• Наличие BREEAM, LEED или Fitwel подтверждает, что объект энергоэффективен и комфортен для людей.
• Сертификаты ISO 9001/14001 у УК — индикатор выстроенных процедур качества и экологии.

• Общественный транспорт. До станции метро, МЦК или трамвайной остановки должно быть не больше 7–10 минут пешком.

Примеры офисов с транспортной доступностью: офис класса B+ “Парк Легенд” - 780 м до метро “Автозаводская”, офис класса А Stone Towers - 4 минуты до метро “Савеловская”, 12 минут до метро “Белорусская”.

• Велодорожки и парковки для самокатов. Молодые специалисты активно ездят на микромобильном транспорте. Наличие душа и закрывающихся велокафов экономит время на переодевание и снижает риск краж.
• Шаттлы и каршеринг. Если ближайшее метро всё-таки далеко, уточните расписание корпоративных автобусов или наличие точек возврата каршеринга.
• Парковка. Важно не только количество мест, но и тариф после бесплатных часов. Для регионального офиса производителя ПО тариф в 40 ₽/час после 19:00 оказался «невидимым» стимулом уходить вовремя, что повысило work-life balance без принуждения.

• Столовая или food-hall в здании. Горячий обед без выхода наружу экономит 30-40 минут рабочего времени.
• Кафе, кофейни, рестораны в радиусе пяти минут. Разнообразие питания особенно важно для мультикультурных и вегетарианских команд.
• Магазины шаговой доступности. Супермаркет/аптека/банкомат поблизости позволяют решать бытовые задачи, не теряя часы после работы.

• Фитнес-клуб или спортзал внутри бизнес-центра. Утренние тренировки прямо в здании повышают посещаемость офиса: люди совмещают «поездку в зал» с «поездкой на работу».
• Парки, набережные, беговые дорожки. Возможность прогуляться на свежем воздухе снижает уровень стресса.

Пример: digital-агентство, расположившееся у благоустроенной набережной, запустило обеденный «running-club»: в среднем сотрудники проводят в офисе +40 минут, но заявляют о меньшей усталости.

• Медицинский пункт или клиника в пределах квартала. Позволяет без бюрократии пройти медосмотр или сделать ПЦР.
• Химчистка, отделение связи, пункты выдачи маркетплейсов. Всем нужно забрать посылку или сдать костюм после деловой поездки — чем ближе сервис, тем меньше «лишних отгулов».
• Детский сад или развивающий центр. Для компаний с сотрудниками 30-40 лет наличие удобного детского сада рядом с работой классически повышает лояльность родителей.

• Освещенные улицы и камеры наблюдения. Поздние смены или сезонная нехватка дневного света не должны превращаться в риск.
• Пешеходные переходы и широкие тротуары. Кажется мелочью, пока не придётся ежедневно «пробегать» магистраль к единственной остановке.

Пример: after-sale-центр электроники ушёл из лофта через три года именно из-за отсутствия тротуара — HR фиксировал 22 «травматические карты» в год (падения на обочине зимой).

• Базовая ставка vs. эксплуатация:* некоторые арендодатели называют «ставкой» только аренду, а ОРЭ (уборка, охрана, отопление, лифты, благоустройство) выставляют отдельным счётом.
Методика расчёта:* по-площадному коэффициенту («пропорция к-м²»), по количеству сотрудников, по фактическим показаниям счётчиков — разница ощутима.
• Индексация ОРЭ:* ежегодное повышение по CPI или фиксированные +5 %?
  
  

• Отопление и охлаждение — входит ли в эксплуатацию или выставляется по тепловычислителю?
• Электроэнергия: единый счётчик на этаж (дороже) или выделенный на блок (платите только за себя).
• Вывоз мусора, утилизация картриджей, обслуживание пожарной сигнализации — часто «мелькают» раз в квартал отдельными строками.
  
  

• Депозит: стандарт — 1-3 месяца аренды + ОРЭ. Если просят 6 месяцев, торгуйтесь на банковскую гарантию.
• Fit-out allowance / «ремонтные каникулы»: попросите фиксированную компенсацию за отделку (2 000–5 000 ₽/м²) или удлинённые каникулы.
• Обязанности при съезде: «вернуть помещение в исходном состоянии» может означать демонтаж стеклянных переговорных за ваш счёт.

• Стоимость места: фикс в рублях, % скидки или first-come-first-served?
• Коэффициент распределения: 1 машиноместо на 60 м² или на 100 м²?
• Платные гостевые места и валидирование билетов: если у вас частые встречи, бюджете на эти чеки.