Экономика РФ и офисы Москвы: как инфляция и рост заработных плат влияют на рынок недвижимости?

Взаимосвязь экономики и коммерческой недвижимости всегда была неразрывной. Поэтому даже незначительные изменения в экономике заставляют предпринимателей адаптировать свои бизнес-процессы к новым условиям.

В состоянии высокой неопределённости ключевым фактором успеха любой компании является умение правильно прогнозировать и интерпретировать полученные данные.

В наиболее сложной ситуации оказались компании с продолжительным циклом реализации: например, застройщики, срок строительства проектов которых составляет, как правило, не менее 3-х лет.

Одной из мер адаптации девелоперов жилой недвижимости стало сокращение объемов строительства на фоне повышения ключевой ставки ЦБ РФ и отмены льготных ипотечных кредитов. Но давайте разберемся, как дела обстоят у девелоперов офисной недвижимости.

По данным Росстата, официальный уровень инфляции в России держится на уровне 10%. И, несмотря на обещания председателя Центрального банка РФ Эльвиры Набиулиной о дальнейшем повышении ключевой ставки, застройщики предполагают, что инфляция останется высокой в ближайшие пару лет. То есть себестоимость строительных работ будет увеличиваться на протяжении всего цикла строительства.

Застройщики сталкиваются и с другими сложностями: дефицит квалифицированных кадров и персонала "прикладных" профессий; сложности поставок инженерного оборудования, заложенного в проект несколько лет назад. В последнем случае часто приходится прибегать к замене оборудования на аналоги, которые не всегда подходят по техническим характеристикам, что приводит к внесению изменений в проектную документацию, и, следовательно, к дополнительным издержкам. Ещё одна проблема — высокие процентные ставки по кредитам, увеличивающие стоимость проектного финансирования.

Все эти факторы неизбежно ведут к росту стоимости офисной недвижимости. Например, сейчас цена квадратного метра офисного пространства в 700 000 рублей мало кого может удивить, хотя еще три года назад такое казалось невозможным.

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, деловая активность остаётся высокой. По данным консалтинговой компании WEWALL, уровень свободных офисных площадей в Москве к середине 2024 года составил всего 5,4%. Это исторически минимальные значения.

«Мы наблюдаем уникальную ситуацию, когда на фоне нестабильной экономики бизнес остаётся активным. Дефицит площадей в классе А и В+ привёл к росту арендных ставок: в пределах МКАД на 12% в классе А и на 9% в классе В+. В некоторых проектах вдоль ТТК рост достиг 16–20%. Бизнесу критически не хватает качественных офисных площадей, особенно для привлечения высококвалифицированных сотрудников. Инвестиционная активность также остается на исторически высоком уровне, что может быть следствием дефицита аренды площадей, так и защитой от инфляционных рисков», — рассказывает Евгений Тамошин, исполнительный директор компании WEWALL.

Вопреки опасениям собственников коммерческой недвижимости, офисные пространства класса "А", освобожденные иностранными компаниями, были быстро заняты российскими. А в 2023-2024 годах рост ставок арендных платежей с избытком компенсировал издержки предыдущих годов.

Также значительный рост объема денежных средств, поступающих в экономику за последние 2 года, увеличил общую инвестиционную активность. Предприятия успешно адаптируются к новым условиям, увеличивая спрос на качественные офисные пространства.

На фоне повышенного спроса со стороны арендаторов и роста арендных ставок девелоперы офисной недвижимости продолжают запускать новые проекты. Застройщики, имеющие в своем портфеле новые объекты или на финальных этапах строительства, несмотря на упомянутые проблемы, сейчас находятся в выигрышной позиции, в отличие от застройщиков жилого сегмента, которые сталкиваются с серьёзным сокращением спроса и потерей льготного финансирования.

В сентябре 2024 г. инвестиционная активность остаётся высокой и при сохранении существующих условий и тенденций в экономике в краткосрочной перспективе возможно незначительное корректирование деловой активности в сторону ее уменьшения. При этом цены на офисные площади будут продолжать расти из-за увеличения себестоимости строительства и спроса, тем самым нивелируя уровень инфляции. Однако, арендные ставки могут не успевать за ростом стоимости недвижимости, что может привести к снижению доходности для арендодателей с текущих 8-10% до вероятных 6-8%.

Стабилизация инфляции и возможное снижение ключевой ставки в среднесрочной перспективе помогут замедлить рост себестоимости строительства, повысить деловую активность инвесторов и увеличить спрос арендаторов.

В условиях стабилизации экономики и при решении текущих проблем сегмент офисной недвижимости может стать еще более привлекательным для долгосрочных инвестиций, обеспечивая защиту капитала и надежный доход.В сентябре 2024 г. инвестиционная активность остаётся высокой и при сохранении существующих условий и тенденций в экономике в краткосрочной перспективе возможно незначительное корректирование деловой активности в сторону ее уменьшения. При этом цены на офисные площади будут продолжать расти из-за увеличения себестоимости строительства и спроса, тем самым нивелируя уровень инфляции. Однако, арендные ставки могут не успевать за ростом стоимости недвижимости, что может привести к снижению доходности для арендодателей с текущих 8-10% до вероятных 6-8%.

Стабилизация инфляции и возможное снижение ключевой ставки в среднесрочной перспективе помогут замедлить рост себестоимости строительства, повысить деловую активность инвесторов и увеличить спрос арендаторов.

В условиях стабилизации экономики и при решении текущих проблем сегмент офисной недвижимости может стать еще более привлекательным для долгосрочных инвестиций, обеспечивая защиту капитала и надежный доход.

Рынок офисной недвижимости Москвы демонстрирует завидную устойчивость даже в условиях высокой турбулентности. Девелоперы, имеющие проекты на финальных этапах строительства, находятся в выигрышной позиции, а инвестиции в офисные проекты остаются одним из способов защиты капитала. Несмотря на все макроэкономические сложности, деловая активность сохраняется на высоком уровне, а спрос на современные и качественные офисные площади стабильно растёт, подкрепляя уверенность в перспективности сегмента. Планируемая стабилизация экономики в среднесрочной и долгосрочной перспективе определяют вложения в коммерческую недвижимость как имеющие хорошие привлекательность с невысокими рисками.