Офис, который никому не нужен: почему Москва рискует построить лишнее

Спрос падает, особенно на старые офисы
Компании по всему миру продолжают сокращать площади. И дело не только в экономии.
Главная причина – сотрудники просто не ходят в офис так, как раньше.

• В США офисы в среднем заняты менее чем на 75% от допандемийного уровня, по данным MEKETA Group, 2025
• McKinsey прогнозирует, что к 2030 году спрос на офисы снизится еще на 20 % по сравнению с 2019 годом
• Сильнее всего проседают здания классов B и C. Компании выбирают меньше, но лучше
• Новое строят реже. Старое – сносят или переделывают

В США и Китае впервые за десятилетия идет массовый пересмотр офисного фонда:
– в США в 2025 году снесли или переделали больше офисных площадей, чем построили. Всего было выведено с рынка 23,3 млн кв. футов. сообщает CBRE / NY Post.
– в Китае (Шэньчжэнь, Шанхай, Пекин) вакантность офисов – от 20 до 30%. Девелоперы дают скидки, пересматривают проекты, конвертируют в жилье, по данным Reuters.

Основные тезисы и выводы:

• Арендаторы не хотят подписывать долгие договоры. Им нужна гибкость (краткосрочные договоры аренды, возможность менять конфигурацию офиса, акцент на сервис и удобства).

В Индии, например, спрос на гибкие офисы вырос на 65% за год. А IT-компании занимают больше половины этих площадей, согласно информации от Economic Times India.

В 2024-2025 гг. компании смотрят на офис иначе:

• Это не «рабочие места» – это пространство для команды, встреч и смысла
• Задача офиса – повышать продуктивность и удерживать людей
• Если офис этому не помогает – его просто сокращают или убирают

Резюме по первой части:

• Мир сокращает офисные площади
• Гибкость, сервис, смысл – три вещи, которые определяют спрос
• Устаревшие офисы без стратегии становятся балластом
• Идет глобальный пересмотр: что оставить, что снести, а что-то трансформировать

Люди не хотят работать в офисе «просто потому что так принято» – это ключевая перемена.
До 2020 года все было просто: работа = офис, с 9 до 18, пять дней в неделю. Но пандемия показала, что можно по-другому. И оказалось, что:

• не все задачи требуют физического присутствия;
• не всем нужно ездить в центр города ради звонков;
• не все готовы тратить по 2 часа в день на дорогу;
• работы из дома или кафе эффективнее, чем в офисе.

Теперь назад никто не хочет: гибрид стал нормой. Сейчас подавляющее большинство сотрудников по всему миру работают именно в гибридной модели:

• США, Европа, Азия – в среднем 2-3 офисных дня в неделю. Полный пятидневный график – редкость
• Полная удаленка – только в отдельных сферах

Это подтверждают данные McKinsey, Gallup, CBRE и десятки других источников. Даже те, кто возвращаются, делают это не по привычке, а по смыслу.

Главные триггеры этих изменений
Пандемия дала людям первый опыт удаленной работы. Многие поняли, что дома можно делать ту же работу и лучше восстанавливаться. Контроль потерял смысл. Руководителям стало сложнее «держать всех в поле зрения». Но KPI не упали, а это значит, что модель работает.

Ценность времени выросла. После 2020 люди четко стали разделять: работу, жизнь, личное пространство. Офис, который забирает слишком много времени, стал проблемой.

Качество среды важнее, чем доступность. Люди стали более чувствительными к шуму, тесноте, плохому воздуху, устаревшему интерьеру. Они не хотят возвращаться туда, где неудобно.

Что теперь важно для сотрудников
Сотрудники возвращаются в офис только, если:

• есть команда – и с ней приятно взаимодействовать;
• есть пространство – не шумно, не душно, удобно;
• есть смысл – встречи, обсуждения, идеи, энергия.

Если всего этого нет – они остаются дома. И от офиса толку ноль, даже если он в хорошем здании.

Что происходит, если офис не дает ценности

• Люди приходят через силу или не приходят вообще
• Компания тратит деньги на пустые метры
• Культура размывается, возникает текучка

Руководство начинает пересматривать аренду и сокращать площади.
Пример:
В отчете CBRE (2025 г.) описан кейс компании с 4000 сотрудников:

• Они сохранили офис на 50% от прежнего объема, полностью перестроили планировку, добавили переговорки, quiet-зоны, фокус-кабинеты.
• Через полгода посещаемость выросла на 40%, а текучка упала почти вдвое. Причина: люди поняли, зачем туда приходить.

Компании больше не арендуют «на вырост»
Раньше офис подбирали на вырост. Теперь – наоборот. Компании сначала сокращают метры, а потом думают, как ими правильно пользоваться.
В США, Европе и Китае арендаторы массово уменьшают площади на 20-50 %, особенно, если часть сотрудников работает гибко. Это не временно, а стало новой нормой. Сейчас главное не площадь, а ценность.

Компании стали иначе смотреть на офис
Теперь он должен давать результат, помогать команде работать лучше, быстрее, эффективнее. Если офис просто стоит, то от него отказываются. Если он помогает удерживать людей, развивать команду и культуру – его оставляют. Но даже тогда он должен быть адаптирован под текущие задачи. Фокус на гибкость, качество, удобство.

Компании не хотят связываться долгими и жесткими договорами
Они ждут гибкости: возможность быстро поменять конфигурацию; комфортные условия расторжения или продления; гибкие зоны в виде хот-десков, общих столов, коллаборационных пространств, зон отдыха. И все это в комфортной, современной, не шумной среде. Типовая отделка без гибкости и, тем более «бетон» больше не работает.

Центр – да. Периферия – нет
Компании все чаще отказываются от удаленных локаций. Им проще взять меньше, но в центре, рядом с метро и сервисом. В отчетах Financial Times ха 2025 год по Лондону, Милану, Хельсинки это уже отчетливо видно, что офисы в центральных и деловых локациях дорожают, сделки происходят чаще, арендаторы становятся крупнее и стабильнее.

Сервис выходит на первый план
Если раньше главное было: «чтобы работало и недорого», то теперь – «чтобы людям было удобно и приятно».

Ожидания арендаторов включают:

• клининг и бесперебойную ИТ-поддержку
• кафе, велопарковку, душ
• переговорки, которые можно быстро забронировать
• системы доступа, бронирования, датчики и аналитику
• незакрепленные рабочие места

Компании не хотят «чинить» арендованные офисы. Они хотят приехать и работать. Как в отеле или как в Airbnb – только для команды.

Как это влияет на рынок
Устаревшие офисы (плотная планировка, низкие потолки, «голый бетон» без сервиса) становятся токсичными активами. Их либо придется переделывать, либо сдавать за копейки, либо конвертировать во что-то другое.

Пример:
В Индии, по данным отчета Economic Times India за 2025 год:

• В 2025 году спрос на гибкие офисы вырос на 65%
• Основные арендаторы – ИТ-компании
• Многие перешли на модель: 1 HQ + флекспространства в разных районах

Пример:
В США, по данным отчета CBRE, MEKETA, WSJ за 2025 год:

• Компании сокращают офисы, но при этом тратят больше на обустройство тех метров, которые остаются.
• Офис становится частью бренда, частью культуры, не просто помещением

Сначала – реальность. Москва пока в «офисном пузыре»:

• У нас исторически низкая вакансия
• Рост ставок
• Очереди на любые офисы в ликвидных локациях
• Девелоперы массово запускают новые проекты с горизонтом до 2030 года

Но все это в моменте. И мы уже видим первые признаки того, что рынок перегревается: предложений по классическим офисам «в бетоне» стало в разы больше, как и расходов на маркетинг, а общий объем сделок увеличился всего на несколько процентов. По итогу имеем снижение продаж по проектам. Предложение растет быстрее спроса: конверсия сделок снижается, экспозиция удлиняется.

Многие новые проекты выходят без четкого понимания, кому они нужны. Продукт – морально устаревший: офисы без отделки, гибких решений, без сервиса и насыщенной инфраструктуры. Рынок живет по инерции 2019 года, а не по логике 2025-го.

Что может случиться?
Сценарий 1: Умеренный рост и фильтрация по качеству

• Компании будут продолжать расти, но избирательно.
• Спрос сохранится только на качественные здания в ключевых деловых районах, а также в локальных бизнес-центрах, где нет большого объема предложений. Остальное – будет простаивать или демпинговать, в особенности класс В и С.
• Объекты без сервиса, без атмосферы, без гибкости – уйдут в минус.

Сценарий 2: Переизбыток и волна конверсий

• К 2026-2028 будет введено слишком много офисов
• Ставки перестают расти, вакансия увеличивается, спрос тормозится
• Собственники начинают бороться за арендаторов
• Проекты без спроса уходят под новое приспособление

Сценарий 3: Медленная перестройка под гибридную экономику

• Компании перестают брать большие площади
• Вместо 1000 м² снимают 300 + сервисный офис
• Ставка за метр растет, но суммарный доход падает
• Девелоперам приходится искать новые форматы и выходить на рынок с предложением по офисам с полностью готовой отделкой и меблировкой

Что делать сейчас?
Если вы девелопер:

• Выходите на рынок с новым предложением – офисы с готовыми решениями, отделкой и меблировкой, разработанные по высоким стандартам. Иначе в один прекрасный момент вы зависните с большим объемом, который никому не нужен
• Перерабатывайте планировочные решения – делайте гибкие форматы
• Закладывайте сервис, инфраструктуру и как можно больше функций на этапе проекта
• Думайте не только, как продать, но и как сделать эффективный продукт, отвечающий новому портрету конечных пользователей

Если вы инвестор:

• Подходите к выбору более тщательно через множество возможных бизнес-сценариев для компаний и количества функций в здании, а не только с позиции экономики, локации и красивых картинок.
• Учитывайте, что через 3 года спрос может быть совсем другим, как и конкуренция. Лучше 300 м² с высокой маржинальностью, чем 1000 м², которые не нужны

Если вы арендатор:
Не берите «про запас»
Смотрите не на цену, а на результат. Задайте вопросы: людям удобно? комфортно? безопасно? есть смысл приходить в этот офис сотрудникам?

Опоздавших не ждут
Московский офисный рынок живет с запозданием. Мы еще в фазе «все стабильно», когда во всем мире уже идет перестройка. Сотрудники не хотят возвращаться просто так. Компании не готовы платить за лишние метры. Портрет конечных пользователей меняется, очередь за продуктом.  

При этом рынок продолжает застраиваться. Но классических бизнес-центров с базовой отделкой и минимальной инфраструктурой больше недостаточно. Они просто не отвечают новым сценариям жизни и работы – в них неудобно. В них нет смысла возвращаться.  

Рынку нужны новые офисные продукты: осмысленные, удобные, адаптированные под гибридную модель. Со сценарием, а не просто планировкой. С сервисом, а не просто квадратными метрами. Кто первым начнет это делать, тот и выиграет. Остальные будут строить то, что сразу станет неликвидом. Мир уже показал, как меняется офис. Наша задача не повторить ошибки, а сделать выводы вовремя.  

У тех, кто успеет перестроиться, будет рынок. У остальных квадратные метры, которые больше никому не будут нужны.

Источники данных (2024-2025 г.г.):

• McKinsey & Company – The future of the office (2025 г.)
• WSJ – San Francisco AI firms reshape market demand (2025 г.)
• NAIOP – Office Space Demand Forecast, (2025 г.)
• CBRE – Global Office Conversion Trends, (2025 г.)
• Financial Times – CBD is back: London and Milan recover (2025 г.)
• Reuters – China office glut and rent correction (2025 г.)
• Economic Times India – Flex space growth +65% YoY (2025 г.)
• NY Post – Conversion outpaces new office construction (2025 г.)
• MEKETA Group – US vacancy and pricing data, (2025 г.)
• Talenteverywhere.org – Global employee behavior & work models (2025 г.)