Недвижимость и налоги 2025 / Главное

Краткий пересказ прямого эфира с Евгением Тамошиным, исполнительным директором WEWALL, и Сергеем Пивоварчиком, управляющим партнером юридической консалтинговой компании Consul Group.

При покупке недвижимости на свои накопления важно правильно документировать происхождение средств. Если накопления были получены от официальных источников — например, от зарплаты или иных доходов, которые были задекларированы и с которых уплачен НДФЛ — доказать их легальность не составит труда. Чтобы избежать вопросов от налоговой, стоит подготовить документы, подтверждающие доход за последние несколько лет. Это могут быть справки о доходах, налоговые декларации, банковские выписки.

Если суммы, указанные в документах, недостаточны для покупки, можно объяснить их происхождение с помощью дополнительных источников, например, средств, полученных от близких родственников в виде подарков на праздники. В случае, если вы платили НДФЛ с заработка, можно смело объяснить происхождение средств и предоставить соответствующие документы.

Это вопрос индивидуальный, и многое зависит от суммы и ситуации. Например, если расхождение составляет до 30%, такие вопросы можно обосновать документами, и скорее всего налоговая не обратит на такой случай внимания.

Однако при значительном расхождении, например, когда стоимость недвижимости составляет 200 млн рублей, а доходы — только 140 млн, налоговая может запросить объяснения. В таких случаях проверку могут провести выездным путем, но если человек подготовлен, то есть документы и обоснования (например, доходы от продажи имущества, дивиденды), проблема будет решена. Если человек идет с налоговым юристом и готов предоставить все нужные доказательства, вероятность возникновения проблем минимальна. 

Согласно новому закону, налог на криптовалюту возникает сразу после того, как она поступает на ваш кошелек — с момента её получения. Это касается и добычи, и торговли криптовалютой. Важно помнить, что криптовалюта, хотя и используется как средство обмена, не является валютой с точки зрения законодательства, а классифицируется как цифровой актив.

Чтобы легализовать доход от криптовалюты и использовать его для покупки недвижимости, нужно “обменять” крипту на деньги и уплатить налоги с полученной суммы.

Если ИП или ООО на УСН продаёт недвижимость, то эти деньги считаются доходом и подлежат учёту для налога. В следующем году, если сумма годовой выручки не превысит 60 млн рублей, дополнительный НДС начисляться не будет. Однако если сумма выручки в итоге превышает этот порог (например, за счёт продажи недвижимости), НДС на сумму, превышающую 60 млн рублей, необходимо будет уплатить.

Это важно учитывать при планировании сделок с недвижимостью. На УСН нельзя просто “перевести” сделку с НДС на физлицо, так как такие схемы не работают. Нужно тщательно просчитывать все последствия. 

Для ИП на общей системе налогообложения НДС можно зачесть сразу, как только уплачен аванс, то есть до момента сдачи объекта недвижимости по договору долевого участия. Это выгодно, поскольку позволяет сократить налоговую нагрузку на ранних стадиях сделки.

Для юрлиц на общей системе налогообложения НДС можно зачесть в периоде, в котором был уплачен аванс, или в следующем налоговом периоде, так как налоговый период составляет 3 месяца. Важно учитывать, что зачесть НДС можно не только в момент передачи имущества, но и в течение 3 лет с момента уплаты аванса.

Если ИП прекратил свою деятельность, но продолжает продавать имущество, налог с продажи рассчитывается на основе разницы между доходом от продажи и расходами на приобретение недвижимости.

Например, если ИП приобрел офис и через несколько лет решил его продать, то при расчете налога можно учесть сумму, которую он потратил на покупку этого помещения. Этот расход вычитается из дохода от продажи, и на остаточную сумму будет начислен налог. Если ИП снялся с учёта, налог на прибыль будет рассчитываться по общим правилам для физических лиц.

НДС — это налог, который добавляется на каждом этапе производства или продажи товара или услуги. Например, если вы строите коммерческую недвижимость и продаёте её с добавленной стоимостью, НДС начисляется на разницу между стоимостью, по которой вы купили материалы, и стоимостью, по которой продаете объект. Таким образом, НДС уплачивается на каждом уровне сделки, но его в конечном итоге оплачивает конечный потребитель.

Важно помнить, что НДС можно оптимизировать, правильно оформляя документы и раздельно учитывая расходы и доходы на разных этапах сделки.

Налоговый кодекс позволяет комбинировать УСН и ПСН, если это выгодно с точки зрения налогообложения. Например, для аренды помещения на ПСН можно снизить страховые взносы, а на УСН — снизить процент налога на прибыль.

Но это возможно только в случае, если ИП правильно соблюдает все требования и регламенты налогового кодекса. Например, аренда коммерческих помещений может быть выгоднее на ПСН в определенных районах, а для других операций может быть выгоднее использовать УСН. Поэтому нужно просчитывать, какой режим более выгоден для конкретной ситуации.

Подводных камней в режимах нет, они есть в действиях налогоплательщиков, которые хотят выбрать тот или иной налоговый режим. Речь о непонимании принципов работы определенного режима в налоговом кодексе.

На УСН 15% важно правильно классифицировать расходы. Например, если вы проводите ремонт помещения, то налоговый орган будет рассматривать эти расходы по-разному в зависимости от их характера. Обычный ремонт можно учесть как расход (УСН 6%), а вот модернизация помещения, которая повышает его стоимость, будет рассматриваться как капитальные вложения и не будет учтена как расход (УСН 15%).

Важно заранее понимать, какие расходы можно списывать, а какие — нет, чтобы избежать налоговых санкций.

Полную запись прямого эфира смотрите в телеграм-канале WEWALL.