Где взять деньги на строительство? Основные источники финансирования девелоперских проектов

Привлечение средств — ключевой аспект девелоперского проекта: его структура определяет не только рентабельность, но и реализуемость задумки. В России около 85% стоимости проекта покрывается банковскими кредитами, в Европе — до 70%. Однако помимо банковского кредитования, застройщики могут использовать и другие инструменты:

• Собственные средства инвесторов

• Страховые и пенсионные фонды

• Мезонинные фонды

• Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы)

• Частные инвесторы и совместные предприятия
  
  

Для жилой недвижимости дополнительным источником финансирования становятся долевые взносы покупателей.

Выбор структуры привлечения средств зависит от нескольких факторов: риск-аппетита инвестора, конъюнктуры рынка, рейтинга компании и фазы реализации проекта. Например, проекты на ранних стадиях сложнее привлекать под банковские кредиты, зато могут заинтересовать частных инвесторов, готовых разделить риски.

Даже при продуманной структуре проекты могут сталкиваться с неожиданными проблемами:

• Задержки из-за бюрократии и законодательства. Получение разрешений и согласований может затянуться, а без них доступ к финансированию будет ограничен.

• Рыночные колебания. Рост цен на материалы, падение спроса на недвижимость или скачки валютных курсов могут резко изменить экономику проекта.

• Высокий уровень заемного финансирования. Чем больше внешних средств привлекает девелопер, тем выше риск неплатежей.

• Ошибка в расчетах рентабельности. Проект может не генерировать ожидаемый денежный поток, что осложнит возврат инвестиций.

По словам Ирины Григорьевой, GR-эксперта в сфере недвижимости, ключевые элементы, без которых невозможно начать строительство — земля и команда.

1. Земельный участок — в собственности или в аренде.

2. Команда:

• Юрист (оформление договоров)

• GR (Government relations)-специалист (работа с госорганами)

• Финансист и экономист

• Технический заказчик

• Менеджеры, отвечающие за документы и согласования

• Проектировщики и подрядчики

В небольших компаниях часть функций отдается на аутсорс, однако функции GR — связи с госструктурами — чаще всего сохраняются внутри компании. 

В Москве девелоперский проект начинается с Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Этот документ определяет, что можно строить на участке. Без него невозможно получить разрешение на строительство.

Основные этапы:

1. Получение ГПЗУ и прохождение Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК).

2. Разработка проектной документации и ее согласование.

3. Сбор исходно-разрешительной документации (учет санитарных зон, культурного наследия, аэропортных ограничений и т. д.).

4. Прохождение экспертизы (государственной или негосударственной).

5. Согласование архитектурно-строительного решения (АГР), которое утверждается главным архитектором Москвы.

6. Получение разрешения на строительство (РНС) и подача извещения о начале работ.

7. Строительство и ввод в эксплуатацию.

По оценкам Ирины Григорьевой, GR в сфере недвижимости, строительно-монтажные работы в премиальном сегменте начинаются от 200 тыс. рублей за 1 кв. м.

На стоимость влияет:

• Подключение коммуникаций

• Условия земельного участка (грунты, уровень подземных вод)

• Количество подземных этажей

• Тип подрядчика (крупные компании с высоким уровнем гарантий стоят дороже)

Финансирование девелоперских проектов требует гибкости. Банковские кредиты остаются основным инструментом, но помимо них девелоперы активно привлекают средства институциональных и частных инвесторов. Однако даже при наличии финансирования успешная реализация проекта зависит от грамотного управления согласованиями, своевременного получения разрешений и контроля за изменениями рынка.