Что такое токенизация недвижимости и почему в России пока это невозможно

Сам токен – это не просто «монета». Это технологический контейнер, в котором может быть зашито:

• право собственности (долевая модель);
• право на часть дохода от аренды (доходная модель);
• или оба варианта одновременно, если структура продукта это допускает.

Основная идея – дробное владение. Если квартира стоит 50 млн рублей, не обязательно искать одного покупателя. Можно выпустить 100 000 токенов по 500 рублей и продать их через платформу частным инвесторам или корпоративным клиентам. Каждый владелец токенов будет получать доход – в зависимости от модели: как процент от аренды, рост стоимости или при перепродаже токена.

Классическая модель владения недвижимостью – это большие чеки, долгие сделки и низкая ликвидность.
Токенизация предлагает альтернативу:

• снизить порог входа;
• повысить ликвидность;
• ускорить и сделать сделки прозрачнее;
• автоматизировать распределение доходов через смарт-контракты.

Это не «инновации ради инноваций», а ответ на старые проблемы отрасли: высокая стоимость активов, громоздкие процессы, слабый вторичный рынок, зависимость от посредников.

Пока одни страны обсуждают, можно ли «оцифровать» недвижимость, Дубай это уже делает. И не на уровне стартапов, а под патронажем государства, с участием крупнейших застройщиков, банков и регуляторов.

С 2023 года токенизация недвижимости стала частью официальной повестки Дубайского земельного департамента (DLD) и крипторегулятора VARA. Совместно с Центральным банком и правительственными структурами они запустили пилотные проекты, где недвижимость дробится на цифровые доли и торгуется через регулируемые платформы.

 Кейс 1: девелопер DAMAC заключил сделку на $1 млрд с блокчейн-платформой MANTRA. В неё вошла токенизация жилья, дата-центров и сервисной инфраструктуры. Это не эксперимент, а часть официальной стратегии развития рынка до 2033 года.

 Кейс 2: частные инвесторы в ОАЭ могут купить токены, обеспеченные реальными объектами (квартирами, апартаментами, складскими комплексами), с правом получения доли от аренды или перепродажи. Всё оформляется через смарт-контракты, а токены хранятся в цифровом кошельке инвестора.

Успех объясняется системной работой государства:

• Регуляторная ясность. Чётко прописано, кто выпускает токены, как защищаются права инвесторов, как оформляется имущество. Это не «где-то на блокчейне», а часть земельного реестра.
• Государственное признание. Токенизация встроена в стратегию развития экономики (программа D33).
• Инфраструктура. Работают платформы, есть API-интеграция с реестрами, электронная идентификация и KYC/AML-проверки.
• Доступность. Войти можно с малым чеком: токен = доля, которую можно перепродать как акцию.

Дубай – не единственный, но самый последовательный. Здесь уже строят не просто здания, а цифровые активы, обеспеченные недвижимостью.

 «То, что в Дубае токенизация стала частью государственной стратегии – показатель зрелости их рынка. Они не просто экспериментируют, они строят параллельную финансовую реальность, где недвижимость – это не бетон, а цифровой актив с ликвидностью и прозрачными правами», – отметил Евгений Тамошин, сооснователь и исполнительный директор консалтинговой компании WEWALL.

Даже в Дубае, где токенизация встроена в государственные платформы, остаются нюансы. Это инструмент с ограничениями, юридическими рисками и техническими барьерами.

Право – всё ещё не код. Смарт-контракт может автоматически распределить доход, но право собственности требует официальной регистрации и судебной защиты. В ряде схем токен выражает не долю в объекте, а долю в компании, владеющей имуществом. Это влечёт другие налоги и обязательства.

Вопрос ликвидности. Чтобы токен можно было быстро продать, нужна платформа с объёмом, понятная цена и пул покупателей. У крупных игроков ликвидность есть, у небольших проектов она может отсутствовать.

Риски для инвесторов. Если проект заморожен или девелопер обанкротился – что будет с токенами? Смарт-контракт не спасёт, если за ним нет реального механизма исполнения обязательств. Плюс – риски кибербезопасности: потеря доступа к кошельку означает потеря актива.

В России это пока теория, а не практика. Причина не в технологиях или интересе, а в юридической и институциональной архитектуре.

• Нет признания токена как формы владения. Законы о ЦФА и цифровых правах не закрепляют возможность подтверждать право собственности токеном. В суде или Росреестре он не признаётся.
• Запрет на расчеты в криптовалюте. Токенами нельзя официально торговать, получать доход или расплачиваться – криптовалюта вне закона.
• Нет интеграции с Росреестром. Нет платформ, которые позволяли бы выпускать токены и регистрировать права на них в госреестрах.
• Отсутствие судебной практики. Нет разъяснений Верховного суда, ФНС или Минэкономразвития. Вопросы налогообложения, наследования или банкротства остаются без ответа.
• Нет запроса сверху. В отличие от Дубая, государство не поддерживает токенизацию как стратегическое направление.

Сегодня токенизация существует лишь в презентациях и на конференциях. Но это не приговор. Чтобы перейти к практике, нужно движение по четырем направлениям:

• Юридическое признание токена. Закон должен закрепить: токен может выражать право собственности, долю или доход.

«В России можно собрать архитектурный шедевр и выложить смарт-контракт на GitHub – но это всё ещё не будет активом в глазах государства», – отметил Евгений Тамошин, WEWALL.

• Интеграция с госреестрами. Право должно регистрироваться в Росреестре или цифровом кадастре.
• Легализация платежей. Нужны законные способы расчётов – в крипте, рублях или фиате.
• Инфраструктура и доверие. Лицензированные платформы, стандарты эмиссии, независимые аудиторы, судебная защита.

Токенизация недвижимости – это не мода, а логичный шаг к демократизации рынка.

• В Дубае – она уже работает.
• В США и Сингапуре – развивается.
• В России – пока невозможна.

Причина проста: право отстаёт от технологии. Но это поправимо. Рынку нужно признание токена не как идеи, а как юридического факта. Только тогда девелоперы смогут выпускать ликвидные цифровые активы, а инвесторы – владеть долями и получать доход без посредников.

 Мир показал, как это работает.
Вопрос – когда Россия догонит.

 Статья была подготовлена Евгением Тамошиным, сооснователем и исполнительным директором компании WEWALL, специализирующейся на консалтинге в сфере коммерческой недвижимости Москвы.

Telegram: https://t.me/wewall_ru
YouTube:https://youtube.com/@wewalll?si=JHdvJpKQ5Ot3u_yx 
Дзен:https://dzen.ru/wewall?share_to=link