Брокер по недвижимости: обязанности, зарплата специалиста и как им стать

В сфере недвижимости часто путают профессии брокера и риелтора, однако между ними есть ключевые различия.

Брокер — это специалист, который помогает клиенту приобрести недвижимость на первичном рынке, начиная с поиска подходящих объектов и заканчивая сопровождением сделки. Брокер может помочь клиенту с ипотечным кредитом и оформлением страховки. Его работа заключается в том, чтобы представить интересы как покупателя, так и застройщика. Вознаграждение брокера представляет собой процент от сделки, который выплачивает девелопер.

Риелтор работает преимущественно с недвижимостью вторичного рынка. Он занимается покупкой, продажей и арендой объектов, проводит показы, готовит документы для регистрации сделок и контролирует расчеты. Риелтор работает исключительно в интересах одной из сторон (покупателя или продавца), и его услуги оплачивает клиент. Заработок риелтора может включать комиссию от суммы сделки (1–5%), фиксированную оплату или комбинированную форму оплаты.

Хотя профессии брокера и риелтора различаются, многие специалисты могут работать в обоих сегментах недвижимости. Например, брокер может помочь продать вторичное жилье, а затем приобрести квартиру в новостройке. В профессиональной среде данные термины часто используют как синонимы.

Брокеры могут работать в различных формах, включая:

1. Агентства недвижимости. Здесь специалист работает с клиентами, предоставленными агентством, и отчитывается в корпоративной CRM-системе о каждом этапе сделки.
2. Работа как ИП. В этом случае брокер самостоятельно находит клиентов, продвигает объекты недвижимости через соцсети, агрегаторы или личный бренд.

По данным hh.ru, на III квартал 2024 года было размещено более 12 тыс. вакансий для брокеров, что на 11% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. При этом на одну вакансию приходится всего два резюме, что ниже нормы, так как обычно на одну вакансию приходится от четырех до восьми резюме.

Основные обязанности брокера могут варьироваться в зависимости от специализации. Он может работать с недвижимостью различных классов — эконом-класса, бизнес-класса, премиум-класса или загородными домами, а некоторые брокеры занимаются объектами разных категорий. К числу основных задач относятся:

• Анализ рынка недвижимости и поиск перспективных проектов для девелоперов.

• Заключение договоров с застройщиками для продажи объектов.

• Выявление потребностей клиента и подбор объектов, соответствующих его бюджету.

• Проведение показов объектов и презентаций для клиентов.

• Хранение документов, необходимых для сделки.

• Помощь в оформлении сделки и соблюдение конфиденциальности информации.

  
  

Если сделка включает ипотеку, брокер помогает клиенту собрать все необходимые документы и отправляет заявки в банки, выбрав наиболее выгодные условия. Для покупки недвижимости в новостройке он помогает оформить договор купли-продажи или договор долевого участия (ДДУ), а также взаимодействует с банком для открытия эскроу-счета, на котором будут храниться средства покупателя.

Преимущества:

• Нет ограничений по доходу. Брокер может выбрать выгодные проекты и заключать больше сделок, что непосредственно влияет на доход.

• Гибкий график. Специалист может самостоятельно планировать свой рабочий день, особенно если не работает в офисе.

• Постоянное развитие. Каждая сделка уникальна, и брокер всегда сталкивается с новыми вызовами, что способствует развитию навыков и знаний.

  
  

Недостатки:

• Долгий цикл сделок. Например, если необходимо продать вторичное жилье перед покупкой нового, процесс может растянуться на месяцы.

• Нестабильный доход. Заработок зависит от количества сделок и их размера, что делает доходы непредсказуемыми. В кризисные периоды или в праздники доход может существенно снизиться.

• Ненормированный рабочий день. Работа часто выходит за пределы обычного рабочего времени, поскольку показы объектов могут проходить в вечернее время или в выходные.

Заработок брокера чаще всего зависит от комиссионных, а не от фиксированного оклада. В Москве начинающие специалисты могут зарабатывать от 100 до 150 тыс. рублей, а с опытом от 300 тыс. до 1 млн рублей. В регионах зарплаты могут быть ниже — от 100 до 400 тыс. рублей. Зарплата брокера на статусе ИП зависит от количества сделок и процента комиссии, установленного девелопером.

Комиссионные могут варьироваться от 1,5% до 10% в зависимости от ликвидности объекта и условий сделки. В крупных агентствах брокеры обычно получают от 40% до 70% от общей суммы комиссии, в зависимости от опыта и структуры агентства.

Брокер играет ключевую роль в процессе сделок с коммерческой недвижимостью, выступая не только посредником, но и консультантом для клиента. Специалисты имеют доступ к широкому спектру объектов, что позволяет им предложить наиболее подходящие варианты в зависимости от предпочтений и бюджета покупателя. Кроме того, брокеры помогают определить объективную стоимость недвижимости, а также проводят переговоры с продавцами, чтобы достичь наилучших условий для сделки.

Важной частью работы является сопровождение всех этапов сделки, включая подготовку и проверку юридических документов. Брокеры также предоставляют актуальные данные о состоянии рынка и возможных инвестиционных перспективах, таких как создание финансовых моделей, SWOT-анализ и другие исследования рынка недвижимости. Это помогает клиентам максимально эффективно оптимизировать доходность своих вложений.

По словам эксперта по коммерческой недвижимости консалтинговой компании WEWALL Елизаветы Болюх, работа с брокером — это не просто поиск подходящего объекта, а и минимизация рисков, которые могут возникнуть при самостоятельной покупке. Например, застройщики часто предлагают уникальные условия или скидки, которые не размещаются в открытых источниках и доступны только через брокеров. Это дает клиентам преимущество в поиске лучших предложений.

Кроме того, опытные специалисты владеют информацией о закрытых сделках и проектах, которые еще не выставлены на рынок, но уже могут быть выгодными для инвесторов. В результате, обращение к профессионалу в сфере недвижимости — это не только помощь в поиске подходящего объекта, но и доступ к эксклюзивным предложениям, а также уверенность в том, что сделка будет заключена на самых выгодных условиях.

Для того чтобы стать успешным брокером, необходимо сочетание профессиональных навыков и личных качеств. Среди востребованных навыков — опыт в продажах, умение анализировать информацию и вести переговоры, а также подготовка и проведение встреч с клиентами.

Кроме того, важны такие личные качества, как развитые коммуникативные способности, проактивность и обучаемость. Презентабельный внешний вид также часто указывается как обязательное требование.

Для того чтобы стартовать в профессии, новичкам нужно быть готовыми к значительным усилиям на старте: освоение нового объема информации, привлечение клиентов и первые несколько месяцев работы без стабильного дохода.

Таким образом, брокер по недвижимости — это не просто посредник в сделках, а специалист с широким набором навыков, который помогает клиентам принимать грамотные решения и находит выгодные предложения на рынке недвижимости.