Как защитить доход от аренды коммерческой недвижимости от инфляции

Коммерческая недвижимость традиционно считается более устойчивым активом: она может приносить регулярный доход в виде аренды и при этом расти в цене. Но даже этот инструмент требует грамотного подхода. Чтобы арендный поток действительно работал как защита от инфляции, его нужно правильно организовать — в том числе через условия договора и выбор сегмента.

Коммерческая недвижимость подвержена не только денежной, но и товарной инфляции. Стоимость объектов меняется под влиянием множества факторов:

• рост цен на строительные материалы и работы увеличивает себестоимость новых объектов;

• сокращение объёмов строительства и ограниченное предложение на рынке ведут к повышению арендных ставок;

• периоды высокой ключевой ставки делают строительство дороже, а значит — повышают и планку начальной аренды.

  Для собственника недвижимости такая динамика может работать в плюс: по мере удорожания строительства и роста спроса увеличивается стоимость уже существующего актива, а вместе с ней — и его доходность.

  
  

Доход от аренды можно сравнить с процентами по вкладу, только более гибкими и потенциально более доходными. Основная логика проста:

• вы владеете объектом недвижимости — это ваша инвестиция;
• сдача в аренду приносит регулярные платежи — аналог процентов;
• при этом стоимость самой недвижимости может расти, особенно если она куплена на стадии строительства.

Если вы приобрели помещение ещё до ввода в эксплуатацию, вы получаете не только будущий поток арендных платежей, но и дополнительную прибыль — за счёт роста рыночной стоимости. Это называется «премией за ожидание» и может существенно увеличить общую доходность.

Таким образом, вы одновременно сохраняете капитал, защищаете его от обесценивания и создаёте стабильный денежный поток.

Ключевой механизм защиты дохода — это индексация арендной ставки. Она позволяет корректировать плату по мере роста цен и закрепляется в договоре аренды. Без индексации даже высокий на первый взгляд доход через несколько лет может обесцениться из-за инфляции.

Индексация включается в договор почти всегда, но её параметры зависят от сегмента:

• ритейл на первых этажах, особенно с участием крупных сетей — самая консервативная политика: индексация редко превышает 2–5%, иногда фиксируется на весь срок аренды;
• офисные помещения — более гибкий сегмент, здесь индексация может составлять 7–8% в год, особенно в долгосрочных договорах от трёх лет;
• крупные офисные центры (от 5–10 тыс. м²) — здесь, помимо индексации, часто действуют дополнительные меры защиты: штрафы за досрочный выход арендатора могут достигать 1–2 годовых арендных платежей.

Сегмент офисной недвижимости в Москве сохраняет стабильный спрос. После пандемии компании пересмотрели подход к рабочим пространствам: гибридный формат, повышение требований к качеству, инженерии и инфраструктуре — всё это сформировало спрос на современные офисы в удобных локациях.

Для инвестора такие объекты дают ряд преимуществ:

• стабильные арендаторы с прозрачной бухгалтерией и долгосрочными планами;
• возможность регулярно индексировать ставки — зачастую выше официального уровня инфляции;
• высокая ликвидность — даже при смене арендатора помещение не простаивает, на поиск нового уходит 1–2 недели;
• низкие расходы на смену арендатора — в отличие от торговых помещений, где часто требуются ремонт и арендные каникулы.

Важно понимать: временный уход арендатора из офисного помещения — это не катастрофа. Такие помещения востребованы, и замена арендатора происходит быстро. В ритейле ситуация сложнее: если съезжает магазин, это может быть связано с падением трафика или проблемами в локации. В результате — снижение ставки, необходимость в ремонте, аренде на более жёстких условиях.

Коммерческая недвижимость остаётся одним из самых надёжных инструментов для защиты капитала от инфляции. Но для этого нужно учитывать несколько ключевых факторов:

• объект должен быть качественным, ликвидным и востребованным;
• договор аренды должен включать индексацию и другие меры защиты дохода;
• важно учитывать особенности сегмента, ликвидность помещения и профиль арендатора.

Если вы хотите зафиксировать доходность на годы вперёд, коммерческая недвижимость может стать эффективным инструментом. Особенно — при профессиональном подходе к выбору объекта и подготовке условий аренды.

Команда WEWALL помогает инвесторам подобрать качественные активы, провести оценку и оформить сделку. Мы ориентируемся на цели клиента и подбираем оптимальные инструменты под ваш инвестиционный профиль. Обратитесь к нам — найдём решение, которое сохранит и приумножит ваш капитал.